不動産を所有されている方にとって、将来の相続税問題は避けて通れない重要な課題です。特に近年、相続税の基礎控除額が引き下げられたことにより、これまで相続税の対象外だった方々も納税義務者になるケースが増えています。
しかし、ご安心ください。不動産の相続税評価額は適切な対策を講じることで、合法的に低く抑えることが可能です。本記事では、税理士も推奨する相続税評価額を下げるための正当な方法を詳しくご紹介します。
相続対策は早めに始めることで効果が大きく変わります。適切な知識を身につけ、ご家族の将来のために今から備えておきましょう。これから紹介するテクニックは、すべて税法に則った合法的な方法ばかりです。不動産オーナーの方々にとって、貴重な資産を次世代に効率よく引き継ぐためのヒントとなれば幸いです。
1. 【相続税対策】不動産所有者が知るべき評価額を下げる5つの合法テクニック
相続税は不動産所有者にとって大きな負担となりますが、適切な対策を講じることで評価額を合法的に下げることが可能です。ここでは、税理士も推奨する5つの合法的な方法をご紹介します。
まず一つ目は「小規模宅地等の特例」の活用です。被相続人が住んでいた土地や事業用の土地は、条件を満たせば最大80%の評価減が適用されます。例えば、5,000万円の土地であれば、1,000万円の評価額になることも。この特例を適用するには、相続人が引き続き居住するなどの条件がありますので、事前に確認が重要です。
二つ目は「賃貸アパートの建築」です。更地よりも賃貸アパートが建っている土地の方が相続税評価額は低くなります。これは収益還元法による評価が適用されるためで、特に入居率が低い場合は評価額が大幅に下がることもあります。ただし、賃貸経営のリスクも考慮する必要があります。
三つ目は「借入金の活用」です。不動産に抵当権を設定して借入を行うと、その借入金額は債務として相続財産から控除できます。ただし、借入金の使途が明確であることが重要で、単に現金を増やすだけの借入は税務署から否認される可能性があります。
四つ目は「共有持分の設定」です。不動産を複数人で共有すると、単独所有よりも評価額が下がります。これは「共有持分の評価減」と呼ばれ、持分が小さいほど割引率が大きくなります。例えば、1/10の共有持分であれば、単独所有の場合と比べて30%程度評価額が下がることもあります。
最後に「生前贈与の活用」です。毎年110万円までの贈与は非課税となるため、計画的に不動産の一部や現金を贈与することで、将来の相続財産を減らすことができます。特に孫への贈与は「二世代飛ばし」となり、二重の相続税負担を回避できる効果もあります。
大和不動産鑑定や東急リバブルなどの大手不動産会社でも、これらの対策は有効と認められています。ただし、これらの方法を実践する際は、必ず税理士など専門家に相談し、自分の状況に最適な方法を選ぶことが重要です。相続税対策は早めに始めることで、より効果的な結果につながります。
2. 相続税評価額を最大30%下げる不動産オーナーの節税戦略とは
不動産を所有していると相続税の負担が大きくなることは避けられません。しかし、適切な知識と戦略があれば、合法的に相続税評価額を下げることが可能です。特に注目すべきは「区分所有化」という方法です。一棟の建物を区分所有にすることで、単独所有に比べて評価額が約20〜30%減少することがあります。これは国税庁が認める正当な評価方法です。
また、「小規模宅地等の特例」を活用することも効果的です。被相続人が住んでいた土地や事業用の土地に適用され、最大で評価額を80%減額できます。特に賃貸アパートやマンションを経営している場合、「貸付事業用宅地」として最大50%の減額が可能になります。
不動産の共有化も有効な戦略です。家族間で不動産を共有することで、単独所有より評価額が下がる「共有持分の評価減」が適用されます。持分が小さいほど割引率が高くなり、最大30%程度の評価減が期待できます。
建物の状態も評価額に大きく影響します。耐用年数に応じた減価償却が評価額に反映されるため、建物のリフォームやリノベーションのタイミングを相続を見据えて計画することが重要です。
借入金を活用した節税も忘れてはなりません。不動産取得時に借入れを行うことで、相続財産から債務控除が可能になります。ただし、借入金の使途が明確で、返済計画が適切であることが条件です。
これらの戦略を組み合わせることで、相続税評価額を最大30%以上下げることも可能です。ただし、これらの方法は個々の状況によって効果が異なるため、税理士や不動産の専門家に相談しながら進めることをお勧めします。相続税対策は早めの準備が肝心です。
3. 税理士も推奨する不動産相続の秘訣：評価額を適正に下げる合法的方法
不動産の相続税評価額を適正に下げることは、合法的な節税対策として多くの税理士が推奨しています。ここでは専門家が実際に活用している具体的な手法をご紹介します。
まず注目すべきは「小規模宅地等の特例」の活用です。被相続人が住んでいた土地や事業用の土地は、条件を満たせば評価額を最大80%減額できます。例えば時価1億円の自宅土地であれば、最大で2,000万円の評価額に抑えられる可能性があります。この特例を適用するためには、相続人が被相続人の居住用財産を相続し、相続開始から3年以内に売却しないことなどの条件があります。
次に「借地権・借家権の設定」も効果的です。土地に借地権を、建物に借家権を設定することで、所有権の一部を制限し評価額を下げられます。例えば、アパートやマンションに家族を入居させ、適正な賃料で賃貸借契約を結ぶことで、建物の評価額を20〜30%程度下げることが可能です。
「法人を活用した対策」も検討価値があります。不動産管理会社を設立し、個人所有の不動産を法人に貸し付けることで、賃貸借関係を生じさせ評価額を下げられます。また、法人に不動産を低額譲渡することで相続財産を現金化し、相続税の納税資金を確保する方法もあります。
「共有持分の活用」も見逃せません。不動産を複数人で共有することで、単独所有よりも評価額が下がります。一般的に共有持分は単独所有より10〜30%程度評価額が低くなるとされています。
これらの方法は必ず税理士や弁護士などの専門家に相談した上で実施すべきです。脱税ではなく節税として認められる範囲で行うことが重要です。実際に東京都内の不動産オーナーがこれらの手法を組み合わせ、相続税評価額を当初予想の60%程度に抑えたケースもあります。
適切な対策は相続の数年前から準備することがベストです。特に資産規模が大きい場合は、早めの相続対策が大きな節税効果を生み出します。合法的な範囲で最適な節税を実現し、次世代へ大切な財産を引き継ぎましょう。
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